Fehlendes Übergabeprotokoll verstößt nicht zwingend gegen Schriftformerfordernis

In seinem Urteil vom 15. Juni 2022 (Az.: 12 U 86/21) stellte das OLG Frankfurt am Main klar, dass die Schriftform eines Mietvertrages auch dann gewahrt sein kann, wenn es an einem Übergabeprotokoll fehle. In ihrem Artikel in der Immobilienzeitung vom 12. Januar 2023 setzt sich Rechtsanwältin Sabrina Greubel inhaltlich mit der Entscheidung auseinander. In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, entstand ein Streit zwischen den Parteien eines Mietvertrages über dessen Laufzeit. Der Abschluss des Vertrages über die Miete eines Gewerberaumes erfolgte auf bestimmte Zeit. Die Festmietzeit sollte 15 Jahre betragen. Dabei sollte die Mietzeit mit dem ersten Kalendertag des auf die Übergabe folgenden Monats beginnen. Laut Mietvertrag wurde das Objekt am 31. Oktober 2004 übergeben, tatsächlich jedoch bereits am 28. Oktober 2004. Der Mietvertrag sah die Erstellung eines Übergabeprotokolls vor, ein solches fehlte aber. Der Vermieter berief sich schließlich darauf, dass der Vertrag gegen das Schriftformerfordernis verstoße und kündigte ordentlich. Dies begründete er damit, dass die Mietzeit nicht bestimmbar sei. Der Mieter jedoch war der Ansicht, der Vertrag sei nicht kündbar gewesen, da nicht gegen die Schriftform verstoßen worden wäre. Das OLG Frankfurt am Main folgte der Ansicht des Mieters. Das Schriftformerfordernis, welches sich in § 550 BGB findet, sieht vor, dass eine Urkunde vorliegen muss, welche von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Aus dieser müssen sich die wesentlichen Bedingungen des Vertrages ergeben, demnach auch die Mietzeit. Laut dem OLG habe sich die Mietzeit jedoch anhand der Mietvertragsurkunde bestimmen lassen, auch wenn kein Übergabeprotokoll erstellt wurde. Es sei ausreichend, dass sich der tatsächliche Übergabetag anhand von Umständen bestimmen lasse, die außerhalb der unterzeichneten Urkunde liegen. Auch die Tatsache, dass der Tag der tatsächlichen Übergabe von dem in der Urkunde vermerkten Tag abweiche, sei nach Ansicht des OLG unschädlich. Denn die Mietzeit beginne in beiden Fällen am ersten Tag des darauffolgenden Monats.