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Fläche muss im Grundbuch stehen, damit Dienstbarkeit entstehen kann

In seinem Urteil vom 11. November 2022 (Az.: V ZR 145/21) beschäftigte sich der BGH mit der Frage, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit eine Grunddienstbarkeit wirksam entsteht. In seinem Artikel in der Immobilienzeitung vom 9. März 2023 setzt sich Rechtsanwalt Hinrich Kahrs inhaltlich mit der Entscheidung auseinander. In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, begehrte der Kläger die Einhaltung einer Bepflanzungsbeschränkung. Ihm gehörte ein Flurstück, welches an das Beklagtenflurstück angrenzte. Der Beklagte erwarb sein Eigentum von einem Voreigentümer. Dieser hatte das Flurstück von einem vorherigen Eigentümer erworben. Im Kaufvertrag, welcher notariell beurkundet wurde, vereinbarte man, dass eine Grunddienstbarkeit bestellt werden sollte. Bei dieser handelte es sich um eine Bepflanzungsbeschränkung, welche einem Teilstück des Flurstücks 1523 zu Gute kommen sollte, welches noch zu vermessen war. Dieses entspricht dem heutigen Klägerflurstück. Der Voreigentümer bewilligte die Grunddienstbarkeit in einer Nachtragsurkunde „zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Flst.-Nr. 1523“. Sie wurde schließlich auch als Belastung des Beklagtenflurstücks in das Grundbuch eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt gab es noch keine selbstständige Buchung des Klägerflurstücks auf einem Grundbuchblatt. Die Klage hatte keinen Erfolg. Die Grunddienstbarkeit sei nicht entstanden. Für die wirksame Entstehung einer Grunddienstbarkeit ist zum einen die Einigung über die Grunddienstbarkeitsbestellung und zum anderen die Grundbucheintragung erforderlich. Zudem muss die Einigung mit der Eintragung inhaltlich korrespondieren. Hier fehle es jedoch an einer solchen Übereinstimmung. Die Einigung betreffe das Klägerflurstück, die Eintragung aber das Flurstück 1523. Zudem müsse § 1018 BGB beachtet werden, wonach die wirksame Entstehung einer Grunddienstbarkeit nur zugunsten eines Grundstücks möglich sei, dass im Sinne der geltenden Grundbuchordnung rechtlich selbstständig ist. Diese Voraussetzung läge nicht vor, da das Klägerflurstück zum Eintragungszeitpunkt noch nicht rechtlich selbstständig in diesem Sinne war.

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