Beschlussersetzung bei notwendigen Sanierungsarbeiten

In seinem Urteil vom 24. März 2021 (Az.: 318 S 85/19) entschied das LG Hamburg über die
Frage, ob eine Beschlussersetzung möglich ist, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft
(WEG) eine zwingend notwendige Sanierung verweigert. In ihrem Artikel in der
*Immobilienzeitung vom 14. Mai 2022 setzt sich Rechtsanwältin Dr. Laura von Samson Himmelstjerna inhaltlich mit der Entscheidung auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, stellte die Klägerin ab dem Jahre 2014 immer
wieder Feuchtigkeit in ihrer Wohnung fest. In den darauffolgenden Jahren kam es zu
erheblichen Feuchtigkeitsschäden. Dabei war die Klägerin Mitglied einer WEG. Im Auftrag
der WEG-Verwaltung wurde schließlich das Dach geöffnet, wobei man einen Schaden der
Balkenkonstruktion feststellen konnte, welcher ursächlich für die auftretende Feuchtigkeit
war. Der Schaden wurde jedoch nicht behoben. Die Klägerin stellte einen Beschlussantrag,
jedoch konnte die WEG keinen Mehrheitsbeschluss schließen. Aus diesem Grund begehrte
die Klägerin die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses.

Das Amtsgericht nahm eine solche Beschlussersetzung vor. Diese wurde vom Landgericht
bestätigt. Zwar stünde der WEG hinsichtlich der ordnungsgemäßen Verwaltung grundsätzlich
ein billiges Ermessen zu. Jedoch sei dieses auf null reduziert, wenn es sich um eine zwingend
erforderliche sofortige Instandsetzungsmaßnahme handelt. Auch eine hohe finanzielle
Belastung ändere daran nichts. Für die Ermessensreduktion müsse man die konkreten
Schäden hinreichend im Bestand aufgenommen haben. Dafür sei eine stichprobenartige
Bauteilöffnung ausreichend. Die Klägerin könne mithin die Beseitigung der Schäden
verlangen.