Zimmervermietung im eigenen Haus – bei Verkauf geschmälerter Steuervorteil

In seinem Urteil vom 19. Mai 2022 (Az.: IX R 20/21) entschied der Bundesfinanzhof über die Frage, ob der Veräußerungsgewinn beim Verkauf des eigenen Hauses zu besteuern ist, wenn in diesem für wenige Tage im Jahr Zimmer an Dritte vermietet wurden. In ihrem Artikel in der Immobilienzeitung vom 6. April 2023 setzt sich Rechtsanwältin Fabienne Helle inhaltlich mit der Entscheidung auseinander. In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, verkauften die Kläger ihr Reihenhaus innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist. Sie hatten das Haus selbst bewohnt. Gemäß der Regelung des § 23 I 1 Nr. 1 S. 3 EstG ist die Veräußerung des Eigenheims grundsätzlich steuerfrei, wenn dieses im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies war hier der Fall. Jedoch vermieteten die Kläger einige Zimmer im Dachgeschoss an etwa zwölf bis 25 Tagen pro Jahr an Messegäste. Auch das Badezimmer wurde von diesen genutzt. Der Veräußerungsgewinn wurde vom Finanzamt teilweise besteuert. Ein hiergegen eingelegter Einspruch hatte keinen Erfolg. Das Finanzgericht gab den Klägern jedoch Recht. Seiner Auffassung nach sei der Veräußerungsgewinn insgesamt nicht steuerbar. Das Finanzamt ging schließlich in Revision. Der BFH folgte der Ansicht des Finanzamts. Der Veräußerungsgewinn sei gem. § 23 EstG teilweise zu besteuern. Dem stehe nicht entgegen, dass die Vermietung der Zimmer nur an wenigen Tagen im Jahr erfolgte. § 23 EstG kenne keine Bagatellgrenze für die unschädliche Nutzungsüberlassung, weder in zeitlicher, noch in räumlicher Hinsicht. Um zu ermitteln, zu welchem Anteil der Veräußerungsgewinn zu versteuern ist, komme es auf das Verhältnis von selbstgenutzter zu vermieteter Wohnfläche an.