Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages – Verweigerung der Eintragung durch Grundbuchamt möglich

In seinem Beschluss vom 30. März 2022 (Az.: 2 W 10/22) entschied das OLG Braunschweig über die Frage, in welchen Fällen das Grundbuchamt die Eintragung verweigern kann, wenn der dem Antrag zugrunde liegende Kaufvertrag sittenwidrig sein könnte. In seinem Artikel in der Immobilienzeitung vom 27. Oktober 2022 setzt sich Rechtsanwalt Dr. Holger Wolf inhaltlich mit der Entscheidung auseinander. In dem, dem Beschluss zugrunde liegenden Fall, wollte der Eigentümer eines Grundstücks dieses für 220.000 EUR verkaufen. Er hatte es selbst zuvor im Rahmen einer Zwangsversteigerung für 85.000 EUR erworben. Bei dieser Auktion schätze man den Verkehrswert auf 43.000 EUR. Das Grundbuchamt teilte dem Notar mit, dass in diesem Fall ein besonders grobes Missverhältnis der zu erbringenden Leistung und der geforderten Gegenleistung gegeben sein könnte. Der Notar wurde deshalb um Vorlage eines Gutachtens von einem vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen über die Wertsteigerung des Grundstücks gebeten. Dieser Forderung kam der Notar jedoch nicht nach. Mithin verweigerte das Grundbuchamt die Eintragung. Der Notar legte Beschwerde am OLG Braunschweig ein. Dieses verneinte das Recht auf Eintragung und begründete dies damit, dass das Grundbuchamt berechtigt sei, den, dem Antrag zugrunde liegenden Kaufvertrag zu prüfen. Besteht ein besonders grobes Missverhältnis zwischen der zu erbringenden Leistung und der geforderten Gegenleistung, so könne Sittenwidrigkeit vorliegen, was zur Nichtigkeit des Vertrages gem. § 138 BGB führen würde. Bei Geschäften über Grundstücke werde solch ein Missverhältnis dann angenommen, wenn der Verkehrswert um 90 Prozent über- oder unterschritten wird. Dies sei hier der Fall gewesen. Der Kaufvertrag wäre mithin sittenwidrig und nichtig gewesen. Das Grundbuchamt habe davon ausgehen dürfen, dass der Kaufvertrag unwirksam ist.