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Zur Sanierungspflicht von Wohnungseigentümern

In seinem Urteil vom 15. Oktober 2021 (Az.: V ZR 225/20) entschied der BGH über die Frage, in welchen Fällen Wohnungseigentümer zur Sanierung eines maroden Gebäudes verpflichtet sind. In ihrem Artikel in der *Immobilienzeitung vom 10. März 2022 setzt sich Rechtsanwältin Julia Tolmach inhaltlich mit der Entscheidung auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, hatte die Klägerin Sondereigentum an drei Ebenen eines Parkhauses. Insgesamt hatte dieses elf Ebenen und war sanierungsbedürftig. Die Klägerin vermietete ihr Eigentum an ein Hotel weiter. Aufgrund eines entsprechenden Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer fand seit mehreren Jahren bereits keine Nutzung der anderen Ebenen mehr statt. Schließlich forderte das zuständige Bauordnungsamt Nachweise darüber, dass die entsprechenden brandschutztechnischen Mindeststandards eingehalten werden. Daraufhin sollte aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer auch keine Nutzung des Eigentums der Klägerin mehr stattfinden. Dieser sollte jedoch eine Nachrüstung auf eigene Kosten freistehen. Die Klägerin wehrte sich gegen den Beschluss.

Der BGH gab ihr Recht. Zwar sollen Wohnungseigentümer grundsätzlich die Nutzung des Gemeinschaftseigentums zur Abwehr von Gefahren in einem gefassten Beschluss verbieten können. Jedoch sei ein solches Verbot nur innerhalb enger Grenzen möglich. Auch eine Sondereigentumsnutzung könne weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Wird die Nutzung des Sondereigentums infolge eines gravierenden baulichen Mangels erheblich beeinträchtigt bzw. ausgeschlossen, so muss dieser von den Wohnungseigentümern behoben werden. Eine Abwälzung solcher zwingend erforderlichen Maßnahmen auf einzelne Eigentümer sei nicht rechtmäßig. Auch könne man sich nicht darauf berufen, dass die Kosten unzumutbar seien.

Das dauerhafte Verbot der Nutzung kommt nur dann in Betracht, wenn infolge einer hälftigen Zerstörung des Gebäudes die Sanierungspflicht ausgeschlossen ist. Das Gebäude sei nach Ansicht des BGH dann im Sinne des § 22 IV WEG a.F. zerstört, wenn infolge eines punktuellen Ereignisses (Explosion, Brand, Überflutung) die Nutzbarkeit wesentlich beeinträchtigt bzw. sogar aufgehoben ist.

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