In seinem Urteil vom 10. Dezember 2021 (Az.: V ZR 32/21) beschäftigte sich der BGH mit der Frage, ob ein eigenmächtig handelnder WEG-Verwalter seine Aufwendungsersatzansprüche verliert. Rechtsanwalt Carsten Küttner setzt sich in seinem Artikel in der Immobilienzeitung vom 12. Mai 2022 inhaltlich mit der Entscheidung auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Beauftragung eines Unternehmens. Dieses sollte die Briefkastenanlagen sowie die Eingangstüren erneuern. Der WEG-Verwalter fand ein preisgünstigeres Angebot eines anderen Unternehmens und beauftragte dieses mit den Arbeiten. Die Rechnung beglich er mit den Mitteln der WEG. Eine Genehmigung des Vertrages durch die WEG lag nicht vor. Aus diesem Grund begehrte die WEG die Rückzahlung des Rechnungsbetrages. Der Verwalter verwies auf seinen Anspruch aus einer GoA (Geschäftsführung ohne Auftrag) sowie aus Bereicherungsrecht und rechnete auf.

Die Klage wurde sowohl vom AG als auch vom LG vollumfänglich stattgegeben. Der BGH verwies zurück an das Landgericht. § 21 IV WEG a. F. enthalte eine ausdrückliche Zuweisung der Kompetenz hinsichtlich der Instandhaltung an die WEG. Im Grundsatz habe der Verwalter jedoch sowohl eine Handlungs- als auch eine Entscheidungskompetenz für solche Maßnahmen. § 21 IV WEG a. F. entfalte keine Sperrwirkung dahingehend, dass das Bereicherungsrecht sowie die Vorschriften über die GoA keine Anwendung mehr finden sollen. Einem eigenmächtig tätig werdenden Verwalter solle durch diese Regelung nicht sein Aufwendungsersatzanspruch entzogen werden. Es sei aber durchaus zu rechtfertigen, den Ersatzanspruch, um bis zu 20 Prozent zu verringern, sofern der Verwalter von der Beschlussfassung abgewichen ist.

Auch im Hinblick auf die Reform des WEG ist das Urteil in seinen Grundsätzen von Bedeutung. Denn die Befugnisse des WEG-Verwalters sowie seine organschaftliche Stellung wurde nochmals gestärkt. Für einen Verwalter ist es bedeutend, die Beschlussvorgaben einzuhalten, denn es komme nicht ausschließlich auf den Preis eines Angebots an, auch Haftungsfragen, Referenzen und Geschäftsbeziehungen sind im Rahmen der Entscheidungsfindung von Bedeutung.