Sichert das Vermieterpfandrecht auch eine nicht gezahlte Kaution?

In seinem Urteil vom 22. Dezember 2021 (Az.: 22 U 13/20) hat das OLG Köln über die Frage entschieden, ob durch das Vermieterpfandrecht auch die nicht gezahlten Kautionsraten gesichert werden sollen. In seinem Artikel in der Immobilienzeitung vom 7. Juli 2022 hat sich Rechtsanwalt Dr. Hans-Christian Hauck inhaltlich mit der Entscheidung auseinandergesetzt. In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, wurde ein Mieter von seinem Vermieter fristlos gekündigt.

Der Vermieter berief sich auf das gesetzliche Vermieterpfandrecht. Es bestand nicht nur ein Mietrückstand, auch die Kaution war vom Mieter nicht wie vereinbart gezahlt worden. Der Mieter wurde in der Zwischenzeit insolvent und das Inventar der Wohnung wurde vom Insolvenzverwalter an eine dritte Person verkauft. Dabei gab der Insolvenzverwalter einen Hinweis auf das geltend gemachte Vermieterpfandrecht. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung wurde das Inventar schließlich im Auftrag des Vermieters versteigert.

Der Dritte erhob daraufhin jedoch Klage, welche auf Herausgabe des erlangten Erlöses gerichtet war. Gemäß der Vorinstanz sichere das Vermieterpfandrecht keine Kautionsansprüche. Gegen dieses Urteil ging der Vermieter in Berufung. Diese hatte Erfolg. Laut dem OLG Köln diene das gesetzliche Vermieterpfandrecht der Sicherung aller Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag. Dies umfasse laut einem Urteil des BGH vom 6. Dezember 1972 (Az.: VIII ZR 179/71) auch solche Forderungen, welche „sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben“. Auch die Kaution gehöre dazu. Auf Gewerberaummiete sei § 551 BGB, das Kumulationsverbot, nicht anzuwenden. Somit könne sich der Vermieter auch zweimal, durch Zahlung einer Kaution und Vermieterpfandrecht, absichern.