Schwarzarbeit verschwiegen – Resultiert hieraus ein Bauwerkmangel?

In seinem Artikel in der Immobilienzeitung vom 02. Dezember 2021 setzt sich Rechtsanwalt Dr. Karsten Prote inhaltlich mit dem Urteil des BGH vom 28. Mai 2021 (Az.: V ZR 24/20) auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, erwarb ein Käufer ein bebautes Grundstück. Im Grundstückskaufvertrag wurde die Haftung bzgl. Sachmängel am Gebäude und am Grundstück ausgeschlossen. Nachträglich zeigten sich am Haus jedoch Feuchtigkeitsschäden, welche man auf mangelhafte und fehlende Abdichtungsarbeiten zurückführen konnte. Der Käufer machte schließlich einen Wertminderungsanspruch gegen den Verkäufer geltend. Dem Berufungsgericht zufolge würde es für ein arglistiges Verschweigen ausreichen, dass sich dem Verkäufer die Mängel hätten aufdrängen müssen. Zudem fand die Errichtung des Gebäudes unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz (SchwarzArbG) statt. Eine Arglist liege schon aus dem Grund vor, dass der Verkäufer den Käufer nicht über diesen Umstand aufgeklärt habe. Der Verkäufer ging in Revision.

Diese hatte Erfolg. Der BGH stellte klar, dass Bezugspunkt der Arglist immer ein bestimmter, konkreter Mangel sein müsse. Der Verkäufer müsste demnach einen konkreten Mangel billigend in Kauf nehmen oder kennen. Ein „aufdrängen müssen“ genüge an dieser Stelle nicht. Der Verstoß gegen das SchwarzArbG wirkt sich nicht darauf aus, ob eine ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten stattgefunden hat oder nicht. Deshalb begründe ein solcher allein noch keinen Bauwerksmangel. Auch das Verschweigen der Schwarzarbeit führe nicht dazu, dass ein Haftungsausschluss überwunden werden kann.

Für den Käufer ist es demnach von Bedeutung, rechtlich konkret darlegen zu können, dass bzgl. eines konkreten Mangels ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers gegeben ist. Das Argument, der Verkäufer hätte irgendeinen Mangel verschwiegen, genügt an dieser Stelle nicht.