Schriftformverstoß bei unklaren Umbau-Abreden

In seinem Urteil vom 10. Januar 2022 (Az.: 3 U 110/20) entschied das OLG Brandenburg über die Frage, ob eine unklare Abrede über Umbauarbeiten gegen das Schriftformerfordernis verstößt. In seinem Artikel in der *Immobilienzeitung vom 07. April 2022 setzt sich Rechtsanwalt Dr. Lars Kölling inhaltlich mit der Entscheidung auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, wurde ein langfristiger Mietvertrag geschlossen. Mietobjekt war ein Gewerbegebäude, welches der Unterbringung von Asylsuchenden dienen sollte. Das Objekt sollte dafür umgebaut werden, zudem war die Einholung einer Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich. Dem Mietvertrag war eine Anlage beigefügt. In dieser befand sich ein Grundriss mit Flächenberechnung sowie eine entsprechende Bezeichnung der Ausstattung. Hieraus sollten sich die vom Vermieter geschuldeten Umbaumaßnahmen ergeben. Zudem erfolgt die Beschreibung der Mietsache unter Vorbehalt von Änderungen und Auflagen, welche sich aus der entsprechenden Nutzungsänderungsgenehmigung ergeben könnten. Bereits vor der Übergabe des Objekts stritten die Parteien zum einen über den vom Vermieter sicherzustellenden Ausbauzustand und zum anderen über die fehlende Nutzungsänderungsgenehmigung. Unter Verweis auf den Verstoß gegen das Schriftformerfordernis erklärte der Mieter schließlich die Kündigung.

Das OLG Brandenburg entschied, dass diese auch wirksam sei. Für die Wahrung des Schriftformerfordernisses ist es erforderlich, dass alle wesentliche Bedingungen, welche für den Abschluss des Vertrages notwendig sind, in einer Urkunde enthalten sind, die von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Abreden über Umbauarbeiten sowie deren Kosten, können durchaus vertragswesentlich in diesem Sinne sein. Dies sei auch dann möglich, wenn die Vereinbarung in einer Nebenabrede erfolgt. Im vorliegenden Fall sei es nicht möglich, die konkrete vereinbarte Ausstattung der Mietvertrags-Anlage zu entnehmen. Der Umfang der Ausstattungen wurde vielmehr später per Mail vereinbart. Einen weiteren Verstoß gegen das Schriftformerfordernis sah das Gericht in der Beschreibung der Mietsache, welche unter Vorbehalt erfolgte. Eine solche Formulierung sei zu unbestimmt.

Wenn es darum geht, gewerbliche Mietverträge zu gestalten, kann daher nur geraten werden, Umbaumaßnahmen bzw. Ausstattung, die Kostentragung sowie den Schuldner der durchzuführenden Maßnahmen hinreichend konkret zu benennen.

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