Schließung im Lockdown – Ist eine Minderung der Miete möglich?

Das OLG Frankfurt hat sich in der Berufungsinstanz mit der Frage beschäftigt, ob bei einer durch die Corona-Pandemie bedingten Schließung die Miete gemindert werden kann. Rechtsanwalt Friedrich Munding beleuchtet in seinem Artikel in der *Immobilien Zeitung vom 16. Dezember 2021 das Urteil des Gerichts.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall begehrte die Betreiberin eines Restaurants die Feststellung, dass sie aufgrund der coronabedingten Schließung aufgrund behördlicher Anordnungen lediglich einen herabgesetzten Mietzins schulde. Das Landgericht hatte die Klage in der ersten Instanz bereits abgewiesen. Nach Ansicht des Landgerichtes war weder ein Mangel an der Mietsache gegeben, noch lagen die Voraussetzungen des § 313 BGB vor, nach welchem eine Vertragsanpassung aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage verlangt werden kann.

Auch das OLG Frankfurt bestätigte mit Urteil vom 17. September 2021 (Az.: 2 U 18/21) die volle Mietzahlungspflicht. Die behördliche Anordnung führte nicht zu einer Minderung der Tauglichkeit der gemieteten Räumlichkeiten. Weder sei ein Mietmangel gegeben, noch würde Unmöglichkeit vorliegen. Betroffen sei allein der Betrieb, das Verwendungsrisiko trage allein der Mieter selbst.

Für einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 313 BGB müsste der Klägerin ein Festhalten am Vertrag unzumutbar sein, wobei alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen sind. Auch das OLG Frankfurt sieht diese Voraussetzungen im gegebenen Fall nicht vorliegen. Als Mieter oder Mieterin sei man zur Ergreifung zumutbarer Maßnahmen angehalten, wie zum Beispiel Außerhausverkäufe, eine Abänderung des bisherigen Geschäftskonzepts. Notfalls müsse man auf Rücklagen zurückgreifen. Die gesamtgesellschaftlichen Lasten dürfen nicht teilweise auf Vermieter abgewälzt werden.