Kein neuer Vertrag bei Räumungsforderung

In seinem Urteil vom 10. August 2022 (Az.: 5 U 743/22) setzte sich das OLG Dresden mit der Frage auseinander, ob ein neuer Mietvertrag auch dann zustande kommen kann, wenn der Vermieter die Räumung des Objekts gefordert hat. In seinem Artikel in der Immobilienzeitung vom 15. Dezember 2022 setzt sich Rechtsanwalt Dr. Jochen Reuter inhaltlich mit der Entscheidung auseinander. In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, wurde ein Mietvertrag über ein Ladengeschäft geschlossen. Dieser Vertrag wurde vom Vermieter gekündigt, weil der Mieter mit seinen Zahlungen in Verzug war. Er forderte Herausgabe und Räumung, jedoch wurde der Gebrauch vom Mieter fortgesetzt. Die Mietrückstände wurden nachgezahlt und der Mieter entrichtete an den Vermieter jeden Monat eine Zahlung in Höhe der im Vertrag vereinbarten Miete. Dieser forderte den Mieter jedoch mehrmals zur Herausgabe auf. Zwei Jahre später erfolgte diese. Zuvor drohte der Vermieter an, auf Räumung zu klagen. In den vergangenen Monaten hatte der Mieter mit Verweis auf seine durch die Pandemie bedingte zeitweise Schließung des Ladens nur einen Teil der Miete entrichtet. Dabei berief er sich auf § 313 BGB. Das OLG Dresden entschied: der Mieter müsse die volle Höhe zahlen. § 545 BGB war im Mietvertrag ausgeschlossen worden. Gegen das Zustandekommen eines neuen Mietvertrages spreche das Verhalten des Vermieters. Dieser hätte ausdrücklich die Herausgabe und Räumung des Mietobjektes begehrt. Damit hätte er sehr deutlich zum Ausdruck gebracht, dass kein Interesse seinerseits an der Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter bestünde. Da kein Mietvertrag vorlag, könne sich der Mieter auch nicht auf § 313 BGB berufen. Vielmehr habe er den Vermieter in Höhe der zuvor vertraglich vereinbarten Miete zu entschädigen.