Grunddienstbarkeit – Eintragung ins Grundbuch ist ausschlaggebend

In seinem Urteil vom 17. Dezember 2021 (Az.: V ZR 44/21) stellte der BGH klar, dass der Inhalt einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein muss. In ihrem Artikel in der Immobilienzeitung vom 31. März 2022 setzt sich Rechtsanwältin Patricia Galts mit dem Urteil des BGH inhaltlich auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, errichtete eine Bauträgergesellschaft in einer Siedlung mehrere Reihenhäuser. Eine Grünfläche mittig zwischen den Häusern verblieb in ihrem Eigentum, den Käufern der Grundstücke sollten jedoch Grunddienstbarkeiten eingeräumt werden. Solche wurden im Grundbuch als Leitungs-, Fahr- sowie Gehrechte festgehalten. Darüber hinaus existiert eine Bewilligungsurkunde, welche ein Verweilrecht enthält. Die Bewohner nutzen die Grünfläche zur Erholung. Die Bauträgergesellschaft hat mittlerweile aber vor, die Fläche zu bebauen. Die Bewohner wehren sich gegen dieses Vorhaben.

Der BGH entschied zugunsten der Bauträgergesellschaft. Ein Verstoß gegen die Dienstbarkeit liegt nicht vor. Denn diese hat gerade kein Verweilrecht zum Inhalt. Ausschlaggebend ist immer die Eintragung im Grundbuch. Das Verweilrecht hätte dementsprechend zumindest schlagwortartig in dieses eingetragen werden müssen. Einem Dritten muss es möglich sein, den wesentlichen Inhalt der Belastung sowie deren Bedeutung im Grundbuch ersehen zu können. Im Rahmen der Dienstbarkeitenbestellung ist insofern besondere Vorsicht und Sorgfalt geboten.

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