Corona-Pandemie: Möglichkeit der rückwirkenden Mietstundung

In seinem Urteil vom 25. April 2022 (Az.: 8 U 158/21) entschied das Kammergericht (KG) über die Frage, ob aufgrund der Corona-Pandemie auch eine rückwirkende Mietstundung in Betracht kommt. In seinem Beitrag in der Immobilienzeitung vom 10. November 2022 setzt sich Rechtsanwalt Dr. Michael Schultz inhaltlich mit der Entscheidung auseinander. In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, musste der Betreiber einer Gaststätte sein Lokal pandemiebedingt schließen, weshalb es ihm nicht möglich war, die Mieten für die Monate November und Dezember 2020 zu entrichten. Bei Schließung des Vertrages hatte er sich durch notarielle Beurkundung der sofortigen Räumungsvollstreckung unterworfen. Anfang Dezember 2020 erhielt der Mieter dann die fristlose Kündigung vom Vermieter. Gegen die Räumungsvollstreckung erhob er eine Vollstreckungsgegenklage. Zur Geltendmachung der Herabsetzung der Miete durch den Mieter im Sinne des § 313 BGB kam es erst im Januar 2021. Nach der Ansicht des KG sei die Kündigung durch den Vermieter unwirksam und die Räumungsvollstreckung mithin unzulässig. Nicht nur die Miete sei gem. § 313 BGB herabgesetzt worden, auch sei die Zahlungspflicht temporär beschränkt gewesen. Der Mieter sei aufgrund seiner pandemiebedingten Umsatzeinbußen zur Forderung einer Mietstundung berechtigt. Dies sei als Ausdruck einer interessengerechten pandemiebedingten Risikoteilung zu verstehen. Nicht erst das Verlangen der Anpassung stehe einem Verzug entgegen, sondern bereits der Wegfall der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB. Zudem sei ausnahmsweise eine rückwirkende Anpassung des Vertrages geboten.