Baustelle auf dem Nachbargrundstück – Liegt ein Mietmangel vor?

Durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft kann das Wohnen in einer Mietwohnung durch Staubentwicklung und erhöhtem Baulärm erheblich beeinträchtigt werden. In seinem Urteil vom 24. November 2021 (Az.: VIII ZR 258/19) klärte der Bundesgerichtshof (BGH) die Frage, ob in einem solchen Fall ein Mietmangel vorliegt und mithin auch Mietminderung geltend gemacht werden kann. In ihrem Artikel in der *Immobilienzeitung vom 24. März 2022 setzt sich Rechtsanwältin Sabrina Greubel inhaltlich mit dem Urteil auseinander.

In dem, dem Urteil zugrunde liegenden Fall, machte der Kläger eine Minderung der Miete geltend und begehrte die Rückzahlung von bereits gezahlter Miete. Er trug vor, dass aufgrund der umfangreichen Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück ein Mangel an der Mietsache gegeben sei. Sowohl die Erstinstanz als auch die Berufungsinstanz sprach dem Kläger ein solches Minderungsrecht teilweise zu. Der BGH hob das Berufungsurteil jedoch auf und verwies den Rechtsstreit zurück an die entsprechende Vorinstanz, damit eine weitere Verhandlung stattfinden konnte.

In der Vorinstanz war man von einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien darüber ausgegangen, dass die entsprechende Mietsache nicht von Bauimmissionen beeinträchtigt wird. Laut dem BGH sei eine solche Beschaffenheitsvereinbarung aber nur dann anzunehmen, wenn der Mieter aus der Sicht eines objektiven Empfängers den Umstand, dass er keinen Beeinträchtigungen durch Baulärm ausgesetzt sein wird, als entscheidendes Kriterium für die Nutzbarkeit des Wohnobjekts ansieht. Fraglich ist, ob der vertragsgemäße Gebrauch nach Treu und Glauben sowie nach der Verkehrsanschauung im jeweiligen Einzelfall die Abwesenheit von Bauimmissionen voraussetzt. Der Grundgedanke der BGH-Entscheidung lässt sich auch auf die Gewerbe-Miete übertragen.